1ª propuesta dación

 

TEMAS CENTRALES: PROBLEMÁTICA SOCIAL
A modo de introducción hay que decir que en Julio de 2011 hemos descubierto por el Instituto Nacional de Estadística que en 2010 los ingresos de los españoles bajaron un 3%, que un 2.7% mas de hogares no tiene capacidad para afrontar gastos imprevistos (aumentando 2,7 puntos desde 2009), pero sobre todo:

– El 20.8% de los hogares españoles está por debajo del umbral de la POBREZA RELATIVA (19.5% en 2009)- 3 de cada 10 hogares llegan a fin de mes con dificultad o mucha dificultadSi tenemos en cuenta que el 32.3% de los hogares tiene una casa con hipoteca nos da unos 4 millones de hogares y unos 13 millones depersonas en nuestro pais que pueden ser afectadas por una injusta situación jurídica y social que pasamos a describir y para la que proponemos en el punto C2 una serie de medidas que podrían resolver esta injusta situación (que no permite a muchas personas en este país tener una segunda oportunidad).

1.- VIVIENDA- DESAHUCIOS- PROBLEMAS CON LA VIVIENDA

A) PROBLEMA: Situación de indefensión de los particulares ante las entidades bancarias cuando se suscribe un préstamo hipotecario e irresponsabilidad por parte del sector bancario a la hora de vender productos relacionados con la vivienda habitual de los particulares (partimos de la base es un derecho reconocido y un bien de primera necesidad).
La ley actual ha motivado que a mucha gente le sea imposible el rehacer su vida que llegue a una situación de exclusión perpetua que entendemos que nuestra sociedad no puede tolerar, entendemos que todo el mundo tiene derecho al menos a una segunda oportunidad.

B) ANÁLISIS Y EXPOSICIÓN DE HECHOS

1- HECHOS, ¿qué ha pasado al deudor hipotecario?

Entre 2.007 y 2.010 fueron ejecutados unas 280.000 hipotecas, lo que significa que 280.000 familias perdieron sus casas, quedando endeudados de por vida, ¿cómo hemos llegado a esto?
Familias en las que trabajaban todos los miembros, gracias a los elevados ingresos y la bajada de los tipos de interés deciden comprarse una vivienda, cuando estas acuden al banco para sacar la hipoteca, el director a quien le han puesto unos objetivos de venta  de hipotecas a cualquier precio muestra todo como posible . Es posible hacer la hipoteca, si necesitan un coche nuevo, amueblar la vivienda, una operación de cirugía estética, no importa, el banco les dará cuanto pidan, sólo hay que hablar con el tasador que inflará el valor de la vivienda y propiciará a personas que puedan hacerles una nómina falsa como que tienen 2 trabajos y todo queda solucionado en un par de semanas.
Nuestra familia ejemplo que cobraban 3.900€ mensuales y pagaban una hipoteca de 600€ ven como los intereses suben, se acaba el periodo de carencia (sólo pagan intereses) y la cuota les ha subido a 980€, ambos se quedan en paro, no les llega para pagar la hipoteca y dar de comer a sus hijos. El gran amigo se convierte en ogro, cuando la familia va a pedir una solución o aplazamiento, el banco dice que paga o paga, no hay otra solución. Pasan 3 meses y el banco los pone por vía judicial, se les reclama el total de la deuda, más intereses, más gastos. Se llega a juicio con un abogado y procurador de oficio que les dice a nuestra familia que no hay nada que hacer, no merece la pena luchar porque el banco lo tiene todo ganado, no hay ayudas de ningún tipo para encontrar otra vivienda, por estar incluidos en las listas de morosos, los servicios sociales de los ayuntamientos no tienen ayudas para este tipo de casos. Ni siquiera pueden acceder a una vivienda de protección oficial, tampoco pueden alquilar una vivienda, 1º no tienen ingresos, 2º se lo impiden las listas de morosos
La vivienda sale a subasta (a estas alturas a la familia ya se les ha agotado la prestación por desempleo), si nadie se presenta el banco se adjudica la vivienda por el 60% de su valor. A continuación el banco pone otra demanda en la cual reclama el otro 40% de la vivienda más costas de juicio más intereses, que en ocasiones suele rebasar el 20% del tipo de interés. Esto en euros sería aproximadamente:
Hipoteca de 100.000€
Lo pagado hasta el momento se pierde.
El banco reclama el 40% de la hipoteca————————————40.000€
Costas de juicio—————————————————————-14.000€
Intereses hasta ese momento———————————————–16.000€
Total—————————————————————————-70.000€

2- CONSECUENCIAS del incumplimiento del deudor hipotecario:

La familia desahuciada sin dinero y con una deuda de 70.000€ que aumenta cada día. No tienen familiares o amigos que les ayuden, bastante hacen con darles algo para comer, pero cada uno tiene sus propios problemas, tienen suerte y les prestan una caravana a la cual se van a vivir con los niños, al poco tiempo los asistentes sociales acuden a retirarles la custodia de sus hijos porque no les pueden dar una vivienda digna.

Cuando el banco se adjudica la vivienda por el 60% y ha terminado el juicio en el que perseguirán a la familia por el 70% del valor de la hipoteca, el banco vuelve a vender la vivienda o a alquilarla, obteniendo nuevos beneficios, entonces es cuando el banco reclama el seguro y lo cobra, en este caso el banco está estafando a la compañía de seguros a demás de a la familia.
Como consecuencia de esto miles de familias se encuentran al borde de la exclusión social.
Los suicidios han aumentado desde el 2.007  ya en 2.008 los psiquiatras daban la voz de alarma por el aumento de suicidios, la mayoría de varones entre 30 y 50 años, por precariedad laboral y por riesgo de exclusión social, estas estadísticas las podemos encontrar en el INE (Instituto Nacional de Estadísticas). Otra de las consecuencias de perder el trabajo y la vivienda es el preocupante aumento de conductores kamikazes, que no son simples jóvenes drogados que se meten por el carril contrario. En la mayoría de los casos son varones, entre 30 y 50 años con algún tipo de seguro de vida, buscando así pagar con su vida la estabilidad de su familia.

3- INCUMPLIMIENTO por parte de la entidad bancaria

El primer y mas importante incumplimiento del banco es que ha primado la venta de hipotecas por cualquier importe y precio a muchas familias que en nunca deberían haber asumido tanto riesgo  y desde luego no en una situación equivalente de riesgo es decir el Deudor Hipotecario puede perder sus bienes presentes y futuros (así como sus avalistas) y esto nunca será así en el caso en el caso del banco, es mas le genera un beneficio adicional con la adquisición y venta de la vivienda hipotecada.
Además en referencia a las cláusulas que están en las escrituras hipotecarias, y que el banco no cumple.
1ª Se tiene derecho a estudiar las escrituras hipotecarias durante tres días, sin que estas salgan de la notaría, se puede llevar a estudiarlas a cualquier personas sin que nadie nos lo pueda impedir.
2ª Casi todas las hipotecas tienen un aplazamiento de cuotas, estas pueden ser de 2 ó 3 meses en cada año de hipoteca,  de 12 meses consecutivos sin especificar cada cuanto tiempo se le concede o de 12 meses en todo el tiempo que dura la hipoteca. Este aplazamiento se le notifica al banco antes del día 15 del mes en que no se podrá pagar la cuota y el banco no lo puede rechazar. Estas cuotas pasan a sumarse al final de la hipoteca sin crear nuevos intereses.
3ª El tipo de interés, la mayoría de las veces existen dos cláusulas con el tipo de interés la segunda encubierta para que no la vea el notario, el banco dice que el tipo de interés será 1’25% del diferencial, el Euribor es lo que ellos pagan por el dinero y el diferencial es el beneficio que tiene el banco. Eso va perfectamente especificado, en la siguiente cláusula explica cómo se calculan los tipos de interés, nos lía con el TAE, y por ahí se encuentra una frase en la cual especifican que ese diferencial se aplicará cuando se supere el mínimo de interés a cobrar que es (ejemplo) un seis por ciento y con un techo máximo del diecinueve por ciento, viene escrito así tal cual para que pase desapercibido a los ojos del notario, que va buscando los números y el símbolo %.
4ª La mayoría de las hipotecas tienen un seguro hipotecario (aval) este seguro se hace responsable en caso de que la familia no pague, suele costar entre 1.000 y 9.000€ cubre desde el 20% hasta el valor total de la hipoteca. Los hipotecados no suelen tener conocimientos de este seguro, pues sólo hay una breve referencia en las escrituras hipotecarias y un apunte en el cual pone seguro en el extracto de cuenta de de la provisión de fondos. Es casi imposible obtener una copia del seguro hipotecario, el banco envía a las personas a la aseguradora y esta al  banco, hasta que el afectado se cansa y lo deja, en ocasiones se ha llegado a buscar ese seguro en el Registro General de Seguros en Madrid, sin obtener respuesta positiva, el problema consiste en que el banco es tomador y beneficiario del seguro, el nombre del hipotecado no aparece por ningún lugar.

4- CONSECUENCIAS DEL INCUMPLIMIENTO por parte del banco de los acuerdos firmados y sus obligaciones morales por no haber dado un correcto asesoramiento a su cliente en situación de inferioridad y realizado una venta agresiva que en muchos casos ha puesto en riesgo la vida y patrimonio del cliente sin su conocimiento, NINGUNA.

C) PROPUESTAS PARA EVITAR ESTA SITUACIÓN EN EL FUTURO, mejorar las reglas de juego, exigir responsabilidad a todos los actores por igual y garantizar a los ciudadanos un mejor acceso a la vivienda habitual

1- DECLARACIÓN DE PRINCIPIOS QUE FUNDAMENTAN ESTA PROPUESTA

i- El sistema financiero es necesario para el desarrollo de la sociedad
ii- Hay que facilitar el acceso a la vivienda que es un derecho
iii- El sistema financiero actualmente funciona en régimen de monopolio por su naturaleza y por la debilidad de los gobiernos en su regulación
iv- Los beneficios se tienen que repartir entre los agentes sociales para que la sociedad sobreviva, por lo que no se pueden permitir situaciones de posición dominante que permitan beneficios abusivos a una minoría
v- El sistema financiero tiene la responsabilidad de colaborar con la sociedad en su desarrollo  y facilitar el progreso humano, por lo que tiene que asumir responsabilidades no puede buscar el beneficio a costa de cualquier cosa.

2- MEDIDAS PROPUESTAS

i- DACIÓN EN PAGO: Responsabilidad Hipotecaria la responsabilidad en caso de impago de una hipoteca debe acabar con el bien objeto de la hipoteca en España
Estamos de acuerdo en la dación en pago nosotros proponíamos que a pesar de el 1911 del código civil (Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros)  modificar o eliminar el 105 de la LH (La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil) para que en el caso de la hipoteca sobre “LA VIVIENDA HABITUAL” debiese firmar bajo al 140 de la ley hipotecaria, es decir,  «No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor»
ii- Esto afecta también a la imposibilidad de la contratación de seguros de vida, o seguros sobre tipos de interés o cualquier tipo tendentes a aumentar la garantía o rentabilidad encubierta del banco a costa del cliente ya que el banco tiene un sola garantía que es la casa.

iii- Retroactividad, para hacerlo efectiva proponemos modificar el Artículo 670. Aprobación del remate. Pago. Adjudicación de los bienes al acreedor. Modificar y poner que el precio mínimo sea el 100% de la deuda. También se debería modificar el tratamiento fiscal de la adjudicación al banco y en vez de ser considerado una transmisión al 8% de  ITP que fuese una auto transmisión al 1% de AJD. Así el banco se adjudica el bien se evita los gastos de la subasta paga sólo el 1% y la deuda se cancela.
iv- Importe y Coste, limitar el importe del importe de la hipoteca concedida y de todos los préstamos/créditos adquiridos por un individuo al 60% del valor de los activos de los que es propietario o al importe que resulte en una carga financiera igual o inferior al 30% de su renta familiar disponible. El coste de la hipoteca sobre la primera vivienda por todos los conceptos, financieros (se excluyen por tanto tasas, seguros del hogar etc..) no deberá superar en ningún caso el tipo EURIBOR a 1 año mas el 55% de este
v- Establecimiento de una tasadora estatal independiente. Esto no es difícil ya que el estado con los datos del catastro y los datos de transacciones realizadas (notarios, registro, ayuntamientos y hacienda todos tienen el dato). La junta de Andalucía a fin de luchar contra el frauda está estableciendo unas criterios de valoración de inmuebles que coinciden bastante con el precio real de mercado, luego de ahí a crear una tasadora pública hay un pequeño paso.
vi-Labor de control del banco de España, en primer lugar habría que dar una oportunidad a casos claros de mala práctica por parte de los bancos en la concesión de hipotecas con márgenes abusivos, productos derivados, seguros aumentando garantías…para poder recibir una compensación por parte del banco, que les concedió una hipoteca abusiva. Habilitar la posibilidad poder reclamar al banco de España sin necesidad de pasar por el defensor del cliente del banco en cuestión (esto obligará a aumentar la plantilla del banco de España).
vii- Que se pase a notarios y registradores lo límites en la concesión de hipotecas para que ellos realicen la supervisión del cumplimiento de la norma de las normas establecidas en la LH y por el banco de España en referencia a márgenes etc…